Glosario UrbanPay: pagos, regulación y cumplimiento para el inmobiliario

Los pagos europeos viven su década más densa en regulación: PSD2 abrió las cuentas bancarias, el reglamento de pagos instantáneos convirtió los segundos en el nuevo plazo de liquidación, y ya asoman PSD3, el AMLR y todo el paquete que redibujará las reglas hasta 2028. Si diriges las finanzas de una gestora, operas una promotora o construyes una plataforma proptech, esa letra pequeña define cuánto te cuesta cobrar, cuándo llega el dinero y qué obligaciones asumes.

Este glosario traduce esa complejidad a lenguaje operativo. Cada entrada responde a lo mismo: qué es el término, cómo funciona por dentro, por qué te afecta si cobras alquileres, gestionas fianzas o repartes capital a inversores, y qué datos regulatorios conviene tener a mano, con fechas. Sin relleno y sin humo: definiciones de una frase, ejemplos en euros y preguntas frecuentes que puedes reutilizar con tu equipo o tu asesoría.

Úsalo como referencia rápida antes de elegir un método de cobro, preparar un comité o revisar tu calendario de cumplimiento. Las entradas están enlazadas entre sí, así que puedes empezar por cualquier término y tirar del hilo: de la categoría (pagos A2A) a la mecánica (iniciación de pagos), del marco vigente (PSD2) a lo que viene (PSD3). Quince términos, tres bloques, cero jerga innecesaria.

Cobros y raíles de pago

Open banking — El ecosistema de APIs bancarias que permite iniciar pagos y consultar cuentas con permiso del cliente.
Pagos A2A — La categoría de pagos de cuenta a cuenta, sin redes de tarjetas ni contracargos.
Iniciación de pagos — El servicio regulado (PIS) que ordena transferencias desde la cuenta del pagador con su consentimiento.
Pagos instantáneos — El raíl SCT Inst: liquidación en 10 segundos o menos, 24/7, obligatorio en la zona euro desde 2025.
SEPA — La familia de esquemas que unifica transferencias, instantáneas y adeudos en euros en más de 30 países.
Desembolsos masivos — Pagos salientes en lote a propietarios, inversores o inquilinos desde una sola orden.
Pagos multi-rail — La estrategia de combinar varios raíles bajo una integración y enrutar cada cobro por el óptimo.

Regulación europea

PSD2 — La directiva de 2018 que creó la iniciación de pagos, el acceso a cuentas y la autenticación reforzada.
PSD3 — El paquete que sustituirá a la PSD2: verificación del beneficiario, mejores APIs y un reglamento directamente aplicable.
MiCA — El reglamento de criptoactivos de la UE: stablecoins reguladas y licencias con pasaporte europeo.
Reglamento ECSP — El régimen europeo de crowdfunding: pasaporte único y límite de 5 M€ por promotor en 12 meses.

Identidad, cumplimiento y fondos

KYC — La verificación de identidad de inquilinos, inversores y sociedades exigida por la normativa antiblanqueo.
AML — El marco de prevención de blanqueo: Ley 10/2010, SEPBLAC y el AMLR europeo de 2027.
Escrow — La cuenta de garantía que retiene fondos en un tercero neutral hasta cumplirse las condiciones pactadas.
Stablecoin — El criptoactivo de valor estable regulado por MiCA, candidato a raíl para capital transfronterizo.

¿Prefieres verlo aplicado a tus cobros? Empieza por la guía de cobros inmobiliarios en España.