PSD3 (Directiva de Servicios de Pago 3)
PSD3 es la siguiente iteración de la Directiva de Servicios de Pago de la UE, propuesta por la Comisión Europea en junio de 2023 y cuya transposición por los estados miembros se espera en los próximos años. Amplía el marco de open banking de PSD2 con mejoras que afectan directamente a cómo las inmobiliarias cobran y procesan pagos.
El cambio más significativo para el sector inmobiliario es la Verificación del Beneficiario (VoP, Verification of Payee) obligatoria — un sistema que comprueba si el IBAN del destinatario coincide con su nombre registrado antes de ejecutar el pago. Para inmobiliarias que procesan cientos de transacciones mensuales (alquileres, devoluciones de fianzas, distribuciones a inversores), VoP elimina un error frecuente y costoso: pagos enviados a cuentas equivocadas por discrepancias entre IBAN y nombre del titular.
PSD3 también introduce requisitos más estrictos de rendimiento de APIs bancarias, abordando un problema persistente del open banking. Bajo PSD2, algunos bancos ofrecían APIs lentas, inestables o funcionalmente limitadas, obligando a los proveedores de pago a recurrir a métodos de screen-scraping. PSD3 exige que las APIs bancarias funcionen al menos tan bien como las propias interfaces del banco, garantizando pagos por open banking rápidos y fiables.
Otras disposiciones incluyen protecciones más fuertes contra el fraude por pagos autorizados (APP fraud) — donde el pagador es engañado para enviar dinero a una cuenta fraudulenta — y reglas más claras sobre la distribución de responsabilidad entre bancos y proveedores de pago.
En España, la transposición se publicará en el BOE bajo coordinación de la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional, con la supervisión operativa del Banco de España. Para las inmobiliarias, PSD3 significa que el open banking se vuelve más fiable, más seguro y mejor adaptado a operaciones de pago de alto volumen. Las empresas que ya utilizan open banking para cobrar alquileres verán menos transacciones fallidas y liquidaciones más rápidas. Las que siguen dependiendo de métodos tradicionales enfrentan una brecha de costes creciente.