SEPA (Zona Única de Pagos en Euros)
SEPA — la Zona Única de Pagos en Euros — es la iniciativa de integración de pagos que estandariza cómo se realizan los pagos en euros en 36 países europeos (todos los estados miembros de la UE más Islandia, Liechtenstein, Noruega, Suiza, Mónaco y otros). Bajo SEPA, una transferencia en euros de un inquilino en Berlín a una inmobiliaria en Madrid sigue las mismas reglas, utiliza los mismos formatos y cuesta lo mismo que una transferencia nacional.
SEPA opera a través de varios esquemas de pago. Los más relevantes para el inmobiliario son la Transferencia SEPA (SCT), una transferencia bancaria estándar que liquida en un día hábil; la Transferencia SEPA Instantánea (SCT Inst), que liquida en menos de diez segundos, 24/7/365 — obligatoria para todos los bancos de la eurozona desde octubre de 2025; y el Adeudo Directo SEPA (SDD), que permite a un acreedor extraer fondos de la cuenta del deudor basándose en un mandato previamente firmado.
Para las inmobiliarias, SEPA proporciona la infraestructura subyacente que hace prácticos los cobros transfronterizos y las distribuciones a inversores. Un fondo con inversores en toda la eurozona puede liquidar distribuciones vía SCT Inst en segundos, independientemente del país donde esté el banco del inversor. El formato estandarizado de IBAN reduce errores. Y desde octubre de 2025, los bancos no pueden cobrar más por transferencias instantáneas que por las regulares — eliminando la barrera de coste que limitaba su adopción.
Es importante distinguir entre SEPA como infraestructura y los métodos de pago construidos sobre ella. La iniciación por open banking utiliza los raíles SEPA para mover dinero, pero la iniciación ocurre a través de APIs — dando a la inmobiliaria control sobre el momento y la confirmación que las domiciliaciones o las transferencias periódicas tradicionales no proporcionan.