KYC
KYC («know your customer») es el proceso de verificar la identidad de un cliente antes de establecer una relación de negocio con él. Es la pieza operativa de la prevención de blanqueo: sin identidad verificada, no hay operación.
El proceso combina tres capas: captura y validación del documento (DNI, NIE, pasaporte), prueba de vida biométrica que confirma que la persona es quien dice ser, y cribado contra listas de sanciones y personas políticamente expuestas (PEP). Para sociedades, el equivalente es el KYB: verificación en el registro mercantil, estructura societaria e identificación del titular real (UBO).
La obligación nace de la normativa antiblanqueo. En España, el marco es la Ley 10/2010, supervisada por el SEPBLAC, y el sector inmobiliario es sujeto obligado. A escala europea, el AMLR —código normativo único— aplicará desde mediados de 2027, con la AMLA como nueva autoridad operativa desde 2025.
Por qué importa en el sector inmobiliario
El KYC bien resuelto es velocidad comercial, no solo cumplimiento. Un inquilino extranjero con pasaporte y NIE puede quedar verificado en minutos durante el onboarding digital, en lugar de cruzar correos con fotocopias durante días. Una plataforma de crowdfunding que capta 2 M€ de 400 inversores necesita verificar a cada uno antes de aceptar su dinero, y repetirlo a mano no escala.
Con sociedades, el reto es el titular real: detrás de una SL propietaria puede haber cadenas societarias en varias jurisdicciones. UrbanPay Verificaciones cubre KYC desde 2,50 € y KYB desde 9,99 €, con registros mercantiles en más de 100 jurisdicciones, identificación de UBO, cribado AML/sanciones y monitorización continua.
Datos clave
- En España, el marco es la Ley 10/2010; supervisa el SEPBLAC.
- El sector inmobiliario es sujeto obligado de prevención de blanqueo.
- El AMLR, código normativo único de la UE, aplicará desde mediados de 2027.
- La AMLA, autoridad europea antiblanqueo, opera desde 2025.
- El KYB añade registro mercantil, estructura societaria e identificación del UBO.
Términos relacionados
El KYC es un control dentro del marco AML; es requisito previo en plataformas bajo el Reglamento ECSP y en operaciones con escrow.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo tiene que hacer KYC una inmobiliaria?
Antes de establecer la relación de negocio: al intermediar una compraventa, al captar un inversor o al firmar determinados alquileres. La Ley 10/2010 exige un enfoque basado en riesgo: a mayor importe, complejidad societaria o exposición internacional del cliente, más profunda debe ser la diligencia debida aplicada.
¿Qué se le pide a un inquilino extranjero?
Lo habitual: pasaporte o NIE en vigor, verificación biométrica de que el documento pertenece a quien lo presenta y cribado contra listas de sanciones y PEP. Si el arrendatario es una sociedad extranjera, el proceso pasa a KYB: extracto del registro mercantil de su jurisdicción e identificación del titular real.
¿Qué es la monitorización continua?
Verificar una vez no basta: las listas de sanciones y los estados de PEP cambian. La monitorización continua vuelve a cribar periódicamente a tus clientes verificados y te alerta si alguno aparece en una lista o cambia su perfil de riesgo, manteniendo el expediente vivo durante toda la relación.
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