Escrow (Cuenta de Garantía)
El escrow (en español, cuenta de garantía o depósito en custodia) es un mecanismo financiero en el que un tercero neutral — el agente de escrow — retiene fondos o activos en nombre de dos partes hasta que se cumplen condiciones específicas previamente acordadas. Una vez cumplidas (o incumplidas) esas condiciones, el agente libera o devuelve los fondos según lo pactado.
En el sector inmobiliario, el escrow se utiliza en varios escenarios críticos. Durante la compraventa de inmuebles, el comprador deposita los fondos en escrow mientras se completan las verificaciones legales, inspecciones y due diligence. El vendedor sabe que el dinero existe y está comprometido; el comprador sabe que no se liberará hasta que se cumplan todas las condiciones. En operaciones de alquiler, las fianzas se depositan cada vez más en cuentas de escrow reguladas para proteger tanto al arrendador como al inquilino — garantizando la devolución al finalizar el contrato (menos deducciones legítimas) y evitando su uso indebido.
Para las plataformas de crowdfunding inmobiliario, el escrow cumple una función diferente pero igualmente importante: el capital de los inversores se retiene en una cuenta segregada hasta alcanzar el objetivo de financiación. Si no se alcanza, los inversores recuperan su dinero automáticamente. Esta estructura es obligatoria bajo el Reglamento Europeo de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (ECSP) para plataformas que operan en la UE.
El entorno regulatorio del escrow en Europa se está endureciendo. PSD2 y AMLD6 enfatizan la necesidad de una segregación adecuada de los fondos de clientes, y las inmobiliarias que mantienen fianzas de inquilinos en sus propias cuentas operativas enfrentan un escrutinio creciente. Utilizar un servicio de escrow regulado proporciona protección legal y claridad operativa — los fondos están claramente separados del dinero propio de la empresa, con una trazabilidad completa.